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地價創新高!枋湖二手房業主“坐地起價”?真相是......

2019-12-04 15:54:27   九房網(999house.com)  

土拍,一向被看作是樓市風向標。


11月19日,地王的出爐,讓平淡的廈門樓市火了一把,而對普通購房者來講,他們關心的,依然是房價。


Part1


在島內土拍后,廈門地產情報站兩度走訪了枋湖片區,了解土拍后市場的真實水溫。


首先,在土拍后的第一天,我們走訪了枋湖片區的各大中介門店,中介們向我們反映,土拍后周邊二手房并沒有什么變化,行情依然十分冷淡。


沒過幾天,枋湖二手房坐地起價的消息便不絕于耳,于是廈門地產情報站再次前往該片區一探究竟。


“真的沒漲價啊!你們都是從哪里道聽途說的?”


“沒有漲價,有個別業主往上調價的,問題是漲價也賣不出啊!現在成交量又不大!”


“沒有漲價,還是原來的價格,昨天成交的東暉廣場比行情價還低,有的房東是想漲就漲,但是漲價了賣不掉。”


這一次,我們了解到的情況和第一次沒有太大變化,中介們一致強調,枋湖片區并沒有漲價,不過的確存在個別業主調價的行為,但是有誠意賣房的絕對沒有漲價。


中介王先生告訴我們,有幾套往上調了價格,但只是少數,其中有一套從350萬調到370萬,但業主不著急賣。


據悉,枋湖周邊的小戶型一向搶手,價格較高,如新景龍郡的86平、凱悅的小套和中央美地的兩房,均價6萬多/㎡左右。


地價創新高!枋湖二手房業主“坐地起價”?真相是......——九房網


另外,據了解,現在的確存在不少業主拿地價說事,但并沒有多大的底氣,想急賣的房東也知道現在行情不好,不著急的房東期望高,不跟你聊不和你談,只是掛著試水。


同時,我們在鏈家平臺查詢了相應的情況,同戶型掛牌價參差不齊。如124平的新景龍郡,掛牌價高至760萬,低至708萬。


地價創新高!枋湖業主“坐地起價”?真相是......——九房網

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“750萬掛是可以掛,但肯定沒人買,像這種連房源圖片都沒有的,肯定是沒誠意賣的.....”中介小黃說道,他還告訴我,現在在售的高樓層同戶型房源,掛738萬的都有好幾套,成交大概在710-720萬。


此外,據透露,枋湖這邊存在個別業主炒作現象,成交其實沒那么高到處嚷嚷漲價了。對于這種行為他們表示也很無奈,“有時候單子都要談妥了,聽到這風聲客戶以為自己被坑,認為我們服務差勁。”


Part2


以市場價掛牌的房子并沒有迎來“熱銷”,也沒有漲價。那么,地王的影響為何沒有傳導到二手房市場呢?


一起來看看我們實地調研的具體情況,可以找到答案。


年底置換多,著急賣的價格都低


據我們了解,枋湖片區二手房大部分價格拍地前后并沒區別,甚至不少是低于行情價成交。舉例來說:


最近成交了一套40多平的欣悅園,拍地前后均是236萬,沒有變化。


東暉廣場報價225萬,最近222萬成交。


最近碧湖家園78平賣了兩三套,其中一套358萬成交,之前2樓都賣360萬。


現在,該片區的置換客戶偏多,不少房東也知道年后大概率置換成本更大,都急著在1月前完成置換。


值得一提的是,和我們聊天的中介吳先生向我們透露,他現在也是置換人群,打算小換大,已經把原來的房子賣掉了。他說道,“現在我也是客戶的心理,房子賣掉了,著急啊!現在到處在看,還沒找到合適的,我就是怕年初漲價,所以一月份前一定要買到。”


議價空間上,現在急的房東好砍價,不急的房東價格還是咬得很死。中介吳先生告訴我,他賣掉的是碧湖家園60多平的房子,302萬成交,被買家砍了二十幾萬,現在還沒收到款。


行情冷淡,成交量小


漲價要看成交,有市場有客戶房東自然會漲價,否則漲價也沒用。


“這塊地拍出來對房東沒什么影響嗎?”


“我們也想有影響,本來就賣不動,漲價就更賣不動了,這邊的二手房成交量本來就不大。”


在和中介的聊天過程中,不難感受到二手房的涼意。


我們可以從幾個方面觀察到看房量的大致情況,比如有多少人來借中介店鑰匙,小區附近有多少中介在帶看等。


據某中介反映,上個周末他們店里借鑰匙的都沒有一個,這幾天才開始慢慢有人氣。但這一變化和土拍關系并不大,更主要的原因在于年底了,按照以往經驗,客戶在這個時候會活躍起來。


成交量方面,據了解,上個月枋湖片區成交了十幾套,而該片區光中介門店就有二三十家,以往好的行情成交量在40-50套之間,而今年三四月份該片區的成交量高達六七十套。不過,和前幾個月相比較,近期的看房量和成交量已經好很多了。


一手房對二手房沖擊太大


不少中介向我們反映,他們手頭的置換客群占比大,流失非常嚴重,很多客戶都買新房去了,其中建發璽樾對他們的客戶分流尤為嚴重。


“我有一個客戶一開始說不考慮中駿,分分鐘就跑那去買了。二手房都在談了,問他考慮得怎么樣,結果告訴我他已經買好了,早上剛買的,你說氣不氣人?”中介曾先生舉例道。


正是因為新房分流嚴重,使得本就冷淡的二手房市場更冷了。一方面,對于中介來說,島內客戶本來相對較少,另一方面,據廈門地產情報站統計,截止目前,中駿天宸和建發璽樾各開盤兩次,共計推出1197套房源,且去化效果有目共睹,加上后續還有房源推出,分流效應加劇。


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值得一提的是,繼11月19日土拍后,枋湖還將于12月24日出讓一幅地塊,面積高達5萬多平。其中,要求該地塊宗地內商品住房的銷售均價不得超過7萬元/平方米。


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不難想象,在新房供應加大,并且一二手房倒掛并不嚴重的情況下,一手房對二手房的沖擊不容小覷。


另外,有中介表示,按照以往經驗,11月是過渡期,房東價格都很堅挺,到12月中旬,急賣降價的比較多,成交量就會上來,價格也會有較大的波動。過完春節,看房的普遍多了,價格隨之上去,而漲價的同時買房需求大,房源選擇變少,從而促進成交。因此,對于購房者來說,接下來會是一個不錯的置換時機。


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